Đầu Tư

Đầu Tư

Khu Dân Cư Đại Ngàn cơ hội đầu tư tốt nhất trong năm.
Pháp Lý

Pháp Lý

Được UBND Thĩ Xã Thuận An phê duyệt quy hoạch tỷ lệ: 1/500. Khu Dân Cư Đại Ngàn hứa hẹn sẽ là KDC đẹp nhất khu vực
Xây Dựng

Xây Dựng

Với quy cách xây dựng đồng bộ từ cơ sở hạ tầng đến quy cách xây dựng chung sẽ tạo nên 1 khu dân cư Đại Ngàn đẹp lung linh
Họp Đồng Mẫu

Họp Đồng Mẫu

Mẫu hợp đồng mua bán Khu Dân Cư Đại Ngàn

Doanh nghiệp bất động sản tìm lối ra (Phần 3)

Hung Gia Phat,Hưng Gia Phát,Hung Gia Phat Trading Advisory Services Company Limited,TV TM DV Hung Gia Phat,TV TM DV Hưng Gia PhátNguyên Minh - Nam 32 tuổi - Kinh doanh:

Tôi được biết, VietinBank vừa rồi công bố danh sách hơn 30 dự án hợp tác, tài trợ cho khách hàng và chủ đầu tư. Đây có phải là các dự án mà các ông đã rót vốn trong quá khứ hay không? Hiện tình hình thu hồi vốn tại các dự án này như thế nào?

Ông Nguyễn Tất Thịnh:

Gói tín dụng 5.000 tỷ của chúng tôi hướng đến người tiêu dùng có nhu cầu thực về nhà ở. Đến thời điểm này, chúng tôi đã liên kết được với 43 dự án bất động sản để cho khách hàng có nhu cầu lựa chọn.

Tiêu chí lựa chọn dự án của chúng tôi là được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu và giàu kinh nghiệm; bản thân dự án có vị trí tốt, giá bán phù hợp với nhu cầu của thị trường ở nhiều phân khúc khác nhau. Danh mục này bao gồm cả các dự án do VietinBank tài trợ vốn và các dự án không tài trợ vốn. Danh sách các dự án đã được đăng tải và liên tục cập nhật trên website của chúng tôi tại địa chỉ www.vietinbank.vn.

Vũ Văn Trang - Nam 38 tuổi - CBCNV:

Người có nhu cầu thực sự về nhà ở, có phải giá bất động sản đã chạm đáy? Là người đầu tư, chúng ta cần xem xét những yếu tố cơ bản nào khi quyết định đầu tư lúc này?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Khái niệm chạm đáy là một khái niệm hoàn toàn không có cơ sở để đánh giá, nên khái niệm “chạm đáy” hiện tại chỉ là những đánh giá theo kiểu truyền miệng. Người dân khi đầu tư vào bất động sản cần đánh giá đến yếu tố thuận lợi cho cuộc sống của mình và đem lại những giá trị sống hiện tại và tương lai của bản thân và gia đình.

Kèm theo những yếu tố này là những chính sách và sản phẩm của chủ đầu tư bất động sản là chính sách thuận lợi cho người dân và sự đầu tư thật sự cho một dự án bất động sản. Tất cả những điều này nhằm đem lại niềm tin cho người dân khi đầu tư vào bất động sản.

VP Hoài Nam - Nam 28 tuổi - Kinh doanh:

Xin hỏi các nhà quản lý và Hiệp hội Bất động sản, các ông nhìn nhận gì về động thái các chủ đầu tư dự án sử dụng một dự án/căn hộ để vay ngân hàng, sau đó lại cho khách hàng dùng chính căn hộ đó thế chấp để vay ngân hàng. Liệu có tiềm ẩn rủi ro cho chủ đầu tư lẫn các ngân hàng không?

Ông Phan Thành Mai:

Về nguyên tắc khi chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn và hoàn trả bằng nguồn thu bán các căn hộ tại dự án đó, thì ngân hàng sẽ tính toán dòng tiền thu được từ các dự án để bán để cân đối khoản vay. Khi đó toàn bộ diện tích được sử dụng để tính toán cho khoản vay là tài sản thuộc về ngân hàng. Đồng thời nếu chủ đầu tư bán các diện tích đó phải được sự đồng ý của ngân hàng và khách hàng khi thanh toán sẽ chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của ngân hàng.

Đối với các diện tích còn lại, chủ đầu tư có thể ký kết với ngân hàng và khách hàng để cung cấp dịch vụ mua nhà trả góp, thế chấp bằng các căn hộ trong tương lai.

Nếu các chủ đầu tư thực hiện đúng nguyên tắc này thì sẽ không rủi ro với tất cả các bên

Trung Nguyên - Nam 44 tuổi - Công chức:

Theo tôi thì giá bất động sản sụt giảm vừa qua chỉ là để về gần hơn với giá trị thực thôi. Còn theo các ông thì sao?

Ông Vũ Xuân Thiện:

Tôi thống nhất với độc giả rằng giá nhà ở trong thời gian qua sụt giảm nhiều là sát với giá trị thực, một số dự án đã theo giá thị trường và một số dự án do nhu cầu muốn thu hồi vốn để chuyển hướng đầu tư nên đã phải bán thấp hơn giá thành.

Theo tôi việc giảm giá bất động sản trong thời gian qua là phù hợp với thực tiễn và đảm bảo cho người có nhu cầu sở hữu nhà ở thực có điều kiện tốt nhất để mua nhà ở cho mình với giá phù hợp và được quyền lựu chọn.

Minh Mẫn - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư:

Thưa các diễn giả, thời điểm này đã nên rót tiền vào bất động sản hay chưa? Vừa qua tôi thấy báo chí viết loạn cả lên, nào là đáy rồi, gần đấy rồi, đáy chữ V, chữ U... Tóm lại theo các diễn giả, thị trường cuối năm nay sẽ như thế nào? Liệu có xấu hơn không?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Việt Nam đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu nên khi nào Mỹ và châu Âu vượt qua được khủng hoảng hiện tại thì kinh tế Việt Nam cũng sẽ qua điểm đáy để tăng trưởng như những giai đoạn trước.

Nếu trong tháng tới, FED hoặc EU tung ra những gói hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thì khả năng sau một vài tháng, Việt Nam cũng sẽ đưa ra những gói hỗ trợ tương tự, và đó là thời điểm bắt đầu nên đầu tư.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có thể chọn được những dự án trung và thấp, tốt về mặt pháp lý và giá cả thì có thể đầu tư ngay. Riêng về thị trường các sản phẩm bất động sản cao cấp, do còn tồn đọng một lượng sản phẩm lớn chưa bán được của các nhà đầu tư, ngân hàng, chủ đầu tư trong khi đầu ra rất hạn chế nên thị trường này vẫn còn khó khăn trong trung hạn.

Quốc Trung - Nam 37 tuổi - KSXD:

Xin nhận định của các chuyên gia: Giá chung cư cao cấp trong thời gian tới (6 tháng cuối năm 2012 và 2013) có chạm đáy không? Và đáy là vùng nào? Xin cảm ơn.

Nguyễn Thành Nam:

Theo nhận định của chúng tôi, trong 6 tháng cuối năm 2012 và cả năm 2013, thị trường phân khúc căn hộ chung cư cao cấp vẫn gặp rất nhiều khó khăn do nguồn cung quá dư thừa so với nhu cầu của người dân. Ngay cả những nước phát triển hơn Việt Nam rất nhiều, tỷ lệ căn hộ cao cấp chỉ chiếm 10 – 20% tổng số căn hộ.

Để giải quyết các khó khăn của căn hộ cao cấp về phía nhà nước cần có một quy hoạch về tổng thể cũng như chi tiết tỷ lệ của từng phân khúc và các chủ đầu tư cũng nên nhận diện chính xác thị trường để đưa ra các sản phẩm phù hợp với số đông nhu cầu của người dân.

Thúc Vinh - Nam 41 tuổi:

Xin hỏi các doanh nghiệp bất động sản, theo các ông, giảm giá bất động sản có phải là giải pháp tốt để cứu thị trường không. Nếu thị trường tiếp tục khó khăn, sụt giảm thì các ông sẽ tính toán như thế nào? Nếu cho chọn lại các ông có đầu tư vào bất động sản nữa hay không?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Theo quan điểm của tôi, việc giảm giá hay tăng giá đều phải tính trên cơ sở giá trị thực của sản phẩm. Việc doanh nghiệp giảm giá bất động sản tại thời điểm hiện tại cũng nhằm đem đến cho khách hàng những sản phẩm bất động sản với giá trị thật của sản phẩm. Nếu một doanh nghiệp tại thời điểm hiện tại chỉ nhắm đến việc giảm giá bất động sản để tồn tại thì họ sẽ có những hệ lụy rất lớn về sau, nếu doanh nghiệp đó có sự đầu tư thật vào dự án bất động sản của họ đang sở hữu.

Với Flamingo Đại Lải Resort, chúng tôi đầu tư và vận hành với niềm đam mê và niềm tin vào một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sang trọng và cao cấp. Với niềm tin và đam mê này, chúng tôi đã và đang đem lại những giá trị sống đích thực cho những người đang đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng tại Flamingo Đại Lải Resort.

Hà Thị Hậu - Nữ 36 tuổi - Kiến trúc sư:

Xin được phép hỏi các diễn giả theo chủ đề của buổi giao lưu: Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay gặp những khó khăn gì? Đâu là những giải pháp để tháo gỡ và vượt qua những khó khăn đó?

Ông Phan Thành Mai:

Đại đa số các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đều sử dụng nguồn vốn của ngân hàng.

Ví dụ: Tỷ lệ dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ tại Hà Nội vào thời điểm tháng 5/2012 là khoảng 38.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 23% tổng dư nợ. Con số tương tự tại Tp.HCM là 68.000 tỷ đồng, chiếm 42% tổng dư nợ.

Như vậy khó khăn đầu tiên của đa phần các doanh nghiệp là trả cả lãi và gốc, đồng thời việc sử dụng tài sản thế chấp như thế nào cho hiệu quả nhất. Trên thực tế, hiện nay các doanh nghiệp không còn tài sản thế chấp và không bán được hàng để thanh toán gốc và lãi, vì vậy không thể có các khoản vay mới để tiếp tục phát triển các dự án hay phát triển kinh doanh. Nói ngắn gọn là: không còn khả năng hấp thụ vốn.

Khó khăn tiếp theo là tìm ra sản phẩm mới hoặc chuyển đổi các sản phẩm đang có phù hợp với tình hình khó khăn của thị trường. Do thiếu kế hoạch về định hướng nguồn cung và một phần khó khăn về chính sách nên đa phần các bất động sản đang tồn kho tại thời điểm này đều có diện tích lớn ở phân khúc giá trung bình hoặc cao cấp. Để giá của sản phẩm phù hợp với thị trường thì diện tích của căn hộ cũng như mức độ đầu tư sản phẩm cần phải định hướng lại

Và rất nhiều khó khăn khác các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt

Để tháo gỡ và giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, việc xử lý nợ xấu cần được ưu tiên hàng đầu. Các chính sách kích thích nguồn cầu của thị trường như ưu đãi lãi suất của ngân hàng cho khách mua, các mức thuế áp dụng được điều chỉnh phù hợp với từng đối tượng.

Đồng thời để định hướng tìm các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường, đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước xem xét tới khả năng cho phép xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ từ 25 m2 trở lên (hiện nay quy định về nhà ở thương mại tối thiểu là 70 m2).

La Van Hung - Nam 28 tuổi - NVVP:

Xin hỏi các anh, em cũng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hai năm nay, nhưng cho đến nay vẫn chưa thể tự trả lời được là: thế nào là một thị trường bất động sản phát triển tốt? Còn thị trường của Việt Nam hiện nay thì đã tốt chưa, đâu là tốt và đâu là chưa tốt? Mong các anh chia sẻ. Xin cảm ơn.

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Chào đồng nghiệp! Cám ơn bạn vì một câu hỏi rất hay.

Thị trường bất động sản tốt hay không phụ thuộc vào quan điểm của từng người. Chủ đầu tư cứ bán được giá cao thì cho đó là thị trường tốt. Người làm trong lĩnh vực môi giới bất động sản cứ bán được nhiều thì tốt. Còn người mua nhà thì lại coi thời điểm hiện tại là lúc thị trường tốt vì họ có thể sở hữu một căn nhà mà điều đó có thể là bất khả thi trong thời điểm 2 năm về trước.

Còn theo quan điểm cá nhân của tôi, thị trường tốt là thị trường minh bạch, nơi người bán có thể gặp được người mua (có thể vẫn cần những nhà môi giới), tại đó không tồn tại các tình trạng bán chênh, cò mồi, mập mờ về tình trạng pháp lý, tiến độ thi công…

Lê Châu - Nữ 30 tuổi - Kinh doanh địa ốc:

Thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp bất động sản trong nước khó khăn, ông co cho rằng sẽ có làn sóng thâu tóm bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, vì sao?

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Tuy thị trường bất động sản trong nước khó khăn song so với thế giới, giá bất động sản tại Việt Nam vẫn cao gấp nhiều lần. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài đang tập trung thâu tóm các tài sản tại các thị trường phát triển như Mỹ và châu Âu (Hy lạp, Ý, Tây Ban Nha…) nên việc này nếu xảy ra, thì cũng ở quy mô nhỏ lẻ.

Phạm Hoàng Thông - Nam 25 tuổi - Công chức:

Tôi đang có 3 tỷ gửi tiết kiệm nhưng chưa biết làm gì với số tiền đó. Có người khuyên tôi nên mua nhà để ở, nhưng tôi vẫn lo giá nhà sẽ giảm, chơi chứng khoán thì sợ thua lỗ. Dù vậy, tôi cũng rất phân vân muốn đem tiền đầu tư vào hai kênh bất động sản và chứng khoán, chứ gửi 9% thì ít quá. Xin ông cho tôi lời khuyên.

Ông Nguyễn Tuấn Anh:

Hung Gia Phat,Hưng Gia Phát,Hung Gia Phat Trading Advisory Services Company Limited,TV TM DV Hung Gia Phat,TV TM DV Hưng Gia Phát

Như tôi đã giải thích ở trên, nền kinh tế có khả năng hồi phục sớm nhất vào quý đầu năm 2013 nên giai đoạn này, nếu có những dự án bất động sản có tính thanh khoản cao như phân khúc nhà giá rẻ thì có thể nghiên cứu đầu tư. Nếu cần thiết, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để tư vấn trực tiếp.

Nguyễn Hữu Sinh - Nam 55 tuổi - Kinh doanh:

Trong dân hiện nắm giữ rất nhiều vàng! Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thiếu vốn hoặc không có phương án kinh doanh an toàn.. Làm thế nào để hai bên có thể gặp nhau?

Ông Phan Thành Mai:

Theo số liệu thống kê số lượng tiền trong dân chiến khoảng 60%, trong khi lượng tiền gửi tiết kiệm chỉ khoảng 40%. Các doanh nghiệp bất động sản hiện tại đa phần sử dụng nguồn vốn là vốn vay ngân hàng, ngoài vốn chủ sở hữu và vốn huy động.

Để hai bên gặp được nhau cần có các mô hình, các công cụ mới về tài chính trung và dài hạn cho đầu tư bất động sản. Hiện nay mô hình quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở nhằm kích thích nguồn cầu đang được chính phủ xem xét. Mô hình quỹ đầu tư bất động sản huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán đã có nghị định cho phép và đợi thông tư hướng dẫn thực thi của Bộ Tài chính. Một mô hình tiếp theo cũng rất hiệu quả tại các nước phát triển và khu vực châu Á là các định chế tái cho vay, thế chấp nhà ở…

Nếu các mô hình trên được thực hiện thì chúng ta sẽ có rất nhiều công cụ để huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân, và các doanh nghiệp bất động sản có thể chủ động hơn trong đầu tư kinh doanh.

Nguyễn Đức Trung - Nam 51 tuổi - Doanh nhân:

Theo các ông, nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản sụt giảm như hiện nay là gì? Có phải do suy giảm kinh tế không hay do niềm tin của khách hàng vào thị trường, dự án đã bị “đánh cắp”?

Ông Vũ Xuân Thiện:

Quá trình suy giảm kinh tế trong những năm vừa qua trên tòan thế giới cũng như tại Việt Nam ảnh hưởng rất lớn đến sự bất ổn của thị trường bất động sản của thế nói chung và của Việt Nam nói riêng. Tuy nhiên cũng có những nguyên nhân cụ thể dẫn đến sự bất ổn của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nguyên nhân thứ nhất là hệ thống văn bản: chưa được đồng bộ còn có những quy định chồng chéo. Chưa theo kịp tiến trình phát triển của xã hội, chưa có chế tài đủ mạnh để xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai và kinh doanh bất động sản.

Nguyên nhân thứ hai là sự biến động giá cả thị trường: một vài năm qua những cơn sốt giá nhà và sự bất ổn của thị trường bất động sản chưa được kiểm soát; thong tin về nhu cầu thực sự của thị trường thiều minh bạch dẫn đến giá cả thị trường bị sai lệch không phản ánh đúng giá trị thực bất động sản.

Nguyên nhân thứ ba là định hướng của thị trường bất động sản: chưa theo kịp cơ chế thị trường và nhu cầu xã hội; chưa định hướng kịp thời, đầy đủ các phân khúc đầu tư bất động sản một cách hợp lý. Cơ cấu hang hóa thiếu cần đối.

Nguyên nhân thứ tư là đối tượng tham gia thị trường bất động sản: có một số doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản còn ít kinh nghiệm, năng lực hạn chế, thiếu tính chuyên nghiệp. Do có nhiều thong tin sai lệch nên đối tượng rất có tiềm năng và đông đảo người dân vẫn chưa tin tưởng vào thị trường bất động sản.

Nguyên nhân thứ năm là đầu tư tài chính: đầu tư tài chính cho thị trường bất động sản có nhiều hạn chế, hệ thống tài chính cho bất động sản chưa hòan chính, thị trường bất động sản vẫn chủ yếu phụ thuộc vào chính sách tiền tệ tín dụng thiếu các định chế tài chính phi ngân hang hỗ trợ như quỹ đầu tư phát triển bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, ngân hang xây dựng…Chưa huy động được nguồn vốn từ trong dân vào thị trường bất động sản.

Nguyên nhân thứ sáu là phát triển dự án bất động sản còn nhiều bất cập: việc cấp phép phát triển dự án bất động sản tại một số địa phương không theo quy hoạch, phát triển tràn lan không được nghiên cứu đầy đủ nhu cầu sử dụng bất động sản tại địa phương.

Nguyên nhân thứ bảy là vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản: hệ thống tổ chức quản lý điều hành thị trường bất động sản chưa được hòan thiện từ Trung ương đến địa phương; chưa thể hiện được vài trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai.

Khi xác định được bảy nguyên nhân trên thì sẽ có những giải pháp phù hợp để khắc phục những khó khăn bất cập của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Bá Tình - Nam 35 tuổi - Cán bộ ngân hàng:

Tôi thấy nhiều ngân hàng hiện nay toàn dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay bất động sản. Ông có thể chia sẻ vì sao lại có chuyện này, có phải cho vay bất động sản thì ngân hàng sẽ thu về bộn tiền hay không?

Ông Nguyễn Tất Thịnh:

Thông tin nhiều ngân hàng hiện nay toàn dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay bất động sản cũng đã được báo chí đăng tải rất nhiều trong thời gian qua. Theo quan điểm của tôi, việc ngân hàng sử dụng vốn huy động ngắn hạn của người dân để tập trung cho vay bất động sản (nếu có) là tư tưởng kinh doanh mang tính ngắn hạn, chộp giật và không phù hợp với đặc điểm kinh doanh của ngân hàng thương mại.

Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, thanh khoản của các ngân hàng này bị ảnh hưởng nghiêm trọng dẫn đến việc huy động vốn bằng mọi giá để bù đắp thanh khoản, gây xáo trộn trong hoạt động của ngành ngân hàng và tạo tiền lệ xấu.

Với những ngân hàng được quản trị tốt, danh mục tín dụng được quản lý, giám sát theo chuẩn mực và đảm bảo các tỷ lệ an toàn, việc dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn phải nằm trong các giới hạn cho phép nhằm hạn chế rủi ro thanh khoản.

Nguyễn Hoài Hương - Nữ 32 tuổi - Nhân viên văn phòng:

Ở Hà Nội, đi đâu cũng thấy các chung cư cao tầng, các dự án bất động sản xây dựng, để không hàng năm trời. Vậy mà những công chức như chúng tôi không biết đến bao giờ mới tự sức mình mua nổi nhà để ở. Thưa các diễn giả, làm sao để chúng ta dễ gặp nhau hơn?

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Đây là một nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy thị trường căn hộ tại Hà Nội ế vài chục ngàn căn hộ thì rất nhiều người có nhu cầu thực vẫn chưa tiếp cận được với một ngôi nhà để an cư. Để giải quyết vấn đề này cần phải có những chính sách quyết liệt từ các cơ quan quản lý nhà nước, nhưng các doanh nghiệp cũng cần nhắm tới một số lượng rất lớn những người có nhu cầu thực có mức thu nhập không cao.

Quang Thắng - Nam 37 tuổi - NĐT:

Xin hỏi các vị quản lý và doanh nghiệp, tại sao lĩnh vực bất động sản vốn đang là lĩnh vực ăn nên làm ra, lợi nhuận nhiều như thế nhưng “đùng” một cái, các bác lăn ra kêu ốm đau, cầu cứu khắp nơi, trong khi giá nhà đất thì vẫn ở trên trời?

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Câu hỏi của bạn là một thực tế, cũng ví như một thanh niên cường tráng bỗng tự nhiên cũng “đùng” một cái lăn ra ốm bởi vì cơ thể của anh ta chứa đầy bệnh tật bên trong.

Vào thời điểm năm 2009 – 2010, khi thị trường bất động sản đang sốt rất nhiều doanh nghiệp đổ xô vào kinh doanh bất động sản, ngay cả các doanh nghiệp chưa hề có kinh nghiệm trong lĩnh vực này, nguy hiểm hơn họ đã sử dụng vốn ngắn hạn để đầu tư vào lĩnh vực được cho là dài hạn này.

Đến khi thị trường đóng băng các doanh nghiệp không những không bán được hàng mà còn phải gánh lên vai lãi suất ngân hàng trung bình 25%/năm trong năm 2011 nên “các bác lăn ra kêu ốm đau” là điều tất yếu.

Nguyễn Văn Hà - Nam 38 tuổi:

Có thực tế rằng: rất nhiều bất động sản (nhà, đất) nằm trong tay các nhà đấu tư thứ cấp và điều này dẫn tới dòng chảy của sản phẩm chậm lại và sự đầu cơ là tất yếu. Các diễn giả nói gì về điều này?

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Sự đầu cơ là sản phẩm của hiện tượng cung vượt quá cầu. Trong những năm về trước, có rất nhiều nhà đầu cơ, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng bởi vì hiện tượng trên. Còn hiện nay, khi nguồn cung được đánh giá là quá dư thừa và nguồn cầu đang nghe ngóng thì hiện tượng đầu tư thứ cấp đang dần được đẩy lùi. Các sản phẩm bất động sản đang nằm trong tay nhà đầu tư thứ cấp nhất là các nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng bây giờ đang là gánh nặng cho họ.

Mai Thiên An - Nam 20 tuổi - Sinh viên:

Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản hoặc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì quyền lợi của những người mua nhà đã đóng tiền sẽ được giải quyết như thế nào? Xin cám ơn!

Ông Phan Thành Mai:

Câu hỏi của bạn hiện là vấn đề được rất nhiều người quan tâm.

Trước hết chúng ta sẽ làm rõ các mối quan hệ: Một là Người mua đã đóng tiền cho các doanh nghiệp dưới hình thức và điều kiện nào? Hai là việc phá sản hoặc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác có những ràng buộc gì?

Trong trường hợp người mua chưa ký hợp đồng mua bán chính thức với chủ đầu tư mà ở dạng dân sự (như: Góp vốn đầu tư hay hợp tác đầu tư theo quy định) thì trách nhiệm của chủ đầu tư với người mua là trách nhiệm dân sự và quyền lợi của người mua đối với chủ đầu tư tương tự như một cổ đông đối với sản phẩm đã ký kết.

Trường hợp này nếu doanh nghiệp phá sản thì sẽ thực hiện theo luật phá sản, nếu tài sản còn lại không đủ để phân chia quyền lợi giữa hai bên thì người mua sẽ chịu thiệt, nếu không còn lại tài sản để mua, người mua sẽ không được hưởng bất kỳ giá trị nào. Sẽ khó có những căn cứ vững chắc để có thể bảo vệ quyền lợi người mua trong trường hợp này.

Nếu doanh nghiệp chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác, về nguyên tắc trong hợp đồng chuyển nhượng đó phải bao gồm trách nhiệm và quyền lợi của người mua

Trong trường hợp người mua đã ký kết hợp đồng mua bán chính thức , trình tự xảy ra trên thực tế theo các nguyên tắc của tình huống trên nhưng sự bảo đảm pháp lý cho người mua sẽ chắc chắn hơn.

Trung Nguyên - Nam 44 tuổi - Công chức:

Theo tôi thì giá bất động sản sụt giảm vừa qua chỉ là để về gần hơn với giá trị thực thôi. Còn theo các ông thì sao?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Trong câu hỏi của bạn thì đã đề cập ngay đến giá trị và yếu tố thật của bất động sản tại thời điểm hiện tại. Việc giảm giá của một số sản phẩm bất động sản thời gian vừa qua một phần cũng do các nhà đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính để ôm hàng trong lúc thị trường đang nóng, đến khi thị trường chuyển sang giai đoạn trở về với giá trị thật thì chính những người đầu cơ ôm hàng này phải bán tống, bán tháo đi với giá rẻ để không bị ảnh hưởng bởi đòn bẩy tài chính của họ gây ra sự hiểu lầm về việc sụt giảm giá của bất động sản trong thời gian qua.

Còn với các chủ đầu tư, họ không bao giờ giảm giá trên sản phẩm bất động sản của họ đầu tư vì thực tế để cấu thành một sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư sẽ phải tính đến rất nhiều yếu tố về giá với tác động của thị trường và họ phải đảm bảo sự đầu tư cho những người dân đã đầu tư tại thời điểm trước.

Việc giảm giá của sản phẩm bất động sản tại thời điểm hiện tại chỉ dành cho những sản phẩm bất động sản mới đầu tư hoặc những chủ đầu tư cần thanh lý dự án bất động sản của mình. Với những chủ đầu tư vẫn đang đầu tư từ những thời điểm thị trường vẫn còn nóng, họ chọn cho mình cách dừng lại không bán sản phẩm nữa hoặc xây dựng những sản phẩm bất động sản mới và phù hợp với thị trường.

Trần Thức - Nam 42 tuổi - Doanh nghiệp:

Xin được hỏi: nhiều ngân hàng tăng cường cho vay mua nhà thông qua các dự án họ cho chủ đầu tư vay vốn, hiện tượng này nhiều người cho là một cách chuyển nợ từ chủ đầu tư sang khách hàng để giảm rủi ro đối với ngân hàng? ông đánh giá thế nào về vấn đề này?

Ông Phạm Vũ Hải Anh:

Việc hiểu chuyển nợ từ chủ đầu tư sang khách hàng để giảm rủi ro đối với ngân hàng, theo tôi đây là một nhận định sai. Việc các ngân hàng và chủ đầu tư bất động sản “bắt tay” nhau chỉ nhằm tạo ra đòn bẩy tài chính cho những người dân có nhu cầu sở hữu bất động sản. Để bắt tay được với nhau thì ngân hàng thương tìm hiểu rất kỹ về chủ đầu tư và các sản phẩm bất động sản của họ.

Nếu là một dự án bất động sản tốt, thì việc thông qua ngân hàng để vay mua nhà cũng là việc đem đến sự đảm bảo cho người dân khi sử dụng đòn bẩy tài chính này.

Phi Kiều Oanh - Nữ 38 tuổi - Kế toán:

Hiện tượng tồn kho của nhiều doanh nghiệp bất động sản rất lớn, vậy tình trạng này có là báo động đỏ với doanh nghiệp bất động sản hay chưa mà các ngân hàng đang dồn sức cứu? Có nên cứu không, vì cá nhân vợ chồng tôi mong giảm thêm chút nữa thì mới mua nổi.

Ông Nguyễn Hoàng Nam:

Theo quan điểm của chúng tôi, ngân hàng không nên giơ tay cứu các doanh nghiệp bất động sản. Một doanh nghiệp phát triển thua lỗ hoặc thậm chí phá sản cũng là điều hết sức bình thường. Điều ngân hàng và các cơ quan nhà nước nên làm khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, cung cấp nhiều sản phẩm có chất lượng và phù hợp với nhu cầu của đa số người dân ra thị trường.

Phùng Anh Tuấn - Nam 35 tuổi - Người dân:

Xin hỏi lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản: Hiện nay giá nhà đất đang có xu xướng giảm mạnh, các doanh nghiệp bất động sản luôn kêu gặp khó khăn, có nguy cơ phá sản. Tuy nhiên, với nhiều người dân lao động, hưởng đồng lương “3 cọc 3 đồng” thì giá bất động sản vẫn còn quá cao so với mức thu nhập của họ. Là nhà quản lý, ông mong muốn thị trường sẽ “ấm lên”, giá bất động sản nhích lên để “cứu’ doanh nghiệp hay là thị trường tiếp tục đi xuống theo mong muốn của người dân để họ có thể đạt được giấc mơ có nhà?

Ông Vũ Xuân Thiện:

Trong năm 2011 và những tháng đầu năm 2012 thị trường bất động sản tiếp tục gặp rất nhiều bất ổn, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Mà theo nhận định của rất nhiều chuyên gia thì giá bất động sản như hiện nay là đã bắt đay trong thời gian dài. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, có những doanh nghiệp trên bờ phá sản. Đối với người dân có nhu cầu sử dụng nhà thì mong muốn giá nhà xuống thấp hơn để có điều kiện mua được nhà ở. Đây chính là nghịch lý cần phải tháo gỡ.

Nếu như thị truờng tiếp tục trầm lắng kéo dài giá tiếp tục giảm thì doanh nghiệp càng gặp khó khăn, càng nhiều doanh nghiệp thua lỗ có nguy cơ phá sản. Ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách, tính thanh khỏan của ngân hàng dẫn đến ảnh hưởng phát triển kinh tế chung của đất nước. Lúc đó thì thu nhập của chính người dân cũng bị giảm sút nên cũng không có khả năng để chi mua nhà.

Thực tế nếu thị trường bất động sản ấm lên (ấm không có nghĩa là chỉ có tăng giá mà ấm có nghĩa là có giao dịch có thanh khỏan với giá hợp lý) thì đây không phải chỉ có cứu doanh nghiệp mà thị trường ấm lên người dân cũng có nhiều điều kiện để mua nhà.

Theo tôi, để người dân đạt được giấc mơ có nhà ở không phải chỉ có mua nhà để sở hữu nhà mà người dân có thể lựa chọn phương án thuê nhà ở để đạt được giấc mơ của mình.

Đỗ Cường - Nam 32 tuổi - BTV:

Các ông đánh giá thế nào về hiệu quả hoạt động của các dự án bất động sản có vốn FDI tại Việt Nam? Gần đây có thông tin bây giờ là cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài thu gom các dự án tốt với giá mềm tại Việt Nam, có đúng vậy không? Xin cảm ơn.

Ông Phan Thành Mai:

Trong thời gian, các nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam có các hình thức sau:

- Đầu tư trực tiếp FDI

- Đầu tư gián tiếp qua thị trường chứng khoán FII

- Mua bán , sáp nhập M&A,

Tuy nhiên, trong xu thế suy thoái kinh tế toàn cầu và khu vực, việc các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tại thời điểm hiện nay không còn ồ ạt như trước mà có chọn lọc hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam sau một thời gian đóng băng, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến phương án hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài thông qua một trong các hình thức trên.

Lợi thế của các dự án bất động sản Việt Nam tại thời điểm hiện nay là chủ đầu tư sẵn sàng đàm phán và hợp tác hơn so với trước đây về giá và phương thức. Các doanh nghiệp có kiểm toán đầy đủ. Các dự án hồ sơ pháp lý chặt chẽ.

Trên thực tế tại thị trường vào quý I và II, Nhật Bản đã có dự án đầu tư vào Việt Nam với tổng mức đầu tư là 2,3 tỷ usd, đó chính là minh chứng cho sự hấp dẫn của thị trường tại thời điểm này.

Việc “thâu tóm”, nếu có, cũng là một phương thức tốt cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Nguồn: VnEconomy

HOT
ĐẦU TƯ

ĐẦU TƯ

PHÁP LÝ

PHÁP LÝ

QUY CÁCH XD

QUY CÁCH XD

MẪU HỢP ĐỒNG

MẪU HỢP ĐỒNG

  • ĐẦU TƯ
  • PHÁP LÝ
  • QUY CÁCH XD
  • MẪU HỢP ĐỒNG
  • ĐẦU TƯ
  • PHÁP LÝ
  • QUY CÁCH XD
  • MẪU HỢP ĐỒNG