Đầu Tư

Đầu Tư

Khu Dân Cư Đại Ngàn cơ hội đầu tư tốt nhất trong năm.
Pháp Lý

Pháp Lý

Được UBND Thĩ Xã Thuận An phê duyệt quy hoạch tỷ lệ: 1/500. Khu Dân Cư Đại Ngàn hứa hẹn sẽ là KDC đẹp nhất khu vực
Xây Dựng

Xây Dựng

Với quy cách xây dựng đồng bộ từ cơ sở hạ tầng đến quy cách xây dựng chung sẽ tạo nên 1 khu dân cư Đại Ngàn đẹp lung linh
Họp Đồng Mẫu

Họp Đồng Mẫu

Mẫu hợp đồng mua bán Khu Dân Cư Đại Ngàn

Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

mua dat dai ngan, ban dat dai ngan, khu dan cu dai ngan, kdc dai ngan, dat dai ngan1. Lực lượng thứ nhất- người mua:

Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS. Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường BĐS. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua các nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực trong quá trình phát triển của BĐS. 

Đôi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò là người mua trên thị trường BĐS gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước.

Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, cho thuê ... nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ BĐS .

2. Lực lượng thứ hai- người bán:

Trên thị trường BĐS, các chủ thể tham gia vào bên bán BĐS rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS:

2.1. Cá nhân

Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê...

Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là đông đảo nhất, có thể tóm tắt như sau:

- Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi trường, nhà tư vấn giao thông.

- Về kinh tế và pháp lý có nhà định giá BĐS nhà đất, luật sư và kế toán viên, nhà môi giới BĐS nhà đất, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý BĐS nhà đất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại.

2.2.Doanh nghiệp kinh doanh BĐS:

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trường BĐS nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trong nền kinh tế này xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng hoạt động theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm BĐS được tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu nhà nước. Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối (chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4...). Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá BĐS mà còn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản BĐS (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được ở mức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao. Riêng các đô thị, do không có sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn luôn không thực hiện được mục tiêu đề ra trong các kế hoạch phát triển đô thị.

Như vậy, có thể nói rằng, sẽ không có thị trường BĐS nếu không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Doanh nghiệp ở đây có thể là hộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức cụ thể do luật pháp quy định. Tại khu vực nông thôn, Doanh nghiệp nông nghiệp sử dụng đất để trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực đô thị và khu vực đô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xây dựng để cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng, nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng...; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu đa dạng trong xã hội.

Xuất phát từ những đặc điểm của mình, các hàng hoá BĐS đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định... Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng... mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hoá BĐS và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Do đặc điểm BĐS và thị trường BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ có một bộ phận bị thải loại, số còn lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành những doanh nghiệp lớn. Những đại doanh nghiệp này không chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mà còn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong nền kinh tế. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất... đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường.

Bên cạnh đó, trên thị trường BĐS còn có các doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ thống cấp và thoát nước, làm đường và trạm điện, xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác. Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần dần được tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng có thể là người đóng góp cổ phần vào các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Tóm lại, trên thị trường BĐS có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh BĐS là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.

a. Doanh nghiệp BĐS nhà nước:

Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường BĐS chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng dân cư. Các dự án do họ phát triển có sự đầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này.

Ngày nay, ở các nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và được Chính phủ tạo nên một hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sự sáng tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực công của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính công cần phải bổ sung các yếu tố động mới có thể đáp ứng được sự biến động liên tục của nền kinh tế hàng hoá BĐS. Đó chính là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đại hoá.

b. Các doanh nghiệp BĐS tư nhân:

Là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, các công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và BĐS, các công ty môi giới BĐS v.v..

Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhân phải kể đến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ.. để tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường. Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.

3. Lực lượng thứ ba- Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS:

Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối. Do BĐS là loại tài sản không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán BĐS có khi cần phải được quảng cáo, người mua có khi cần phải được giới thiệu... 

Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt...; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá BĐS trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê...; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về BĐS. Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.

Từ những yêu cầu đó, thị trường BĐS ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:

3.1. Tổ chức phát triển quỹ đất:

Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định thành lập để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý.

3.2. Các tổ chức thông tin BĐS:

Các đối tượng cung cấp thông tin trên thị trường BĐS chính là các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường này. Với tư cách là cơ quan quản lí vĩ mô, cơ quan công quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cách công khai minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về BĐS dễ dàng tiếp cận với các thông tin đó thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử v.v... các dịch vụ tư vấn công về thông tin cho các đối tượng có nhu cầu.

Ngoài ra phải đề cập tới một bộ phận đáng kể các tổ chức trung gian, môi giới, tư vấn về BĐS là chủ thể cung cấp thông tin quan trọng và phong phú nhất trên thị trường BĐS.

3.3. Các tổ chức môi giới BĐS:

Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng.

3.4. Các tổ chức tư vấn pháp lí về BĐS:

Các tổ chức này có chức năng giúp bên mua, bên bán BĐS hiểu biết các vấn đề pháp lý có liên quan đến BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua-bán BĐS v.v..

3.5. Các tổ chức định giá BĐS:

Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường BĐS hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả BĐS (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả BĐS (trong vùng), công bố giá cả BĐS để làm cơ sở cho các giao dịch mua-bán BĐS trên địa bàn. Xác định giá BĐS và thẩm định giá BĐS cho các đối tượng có nhu cầu. Ngoài các phương pháp xác định giá BĐS do Nhà nước quy định, có thể đề xuất các phương pháp định giá BĐS khác có tính khả thi phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

Nội dung quan trọng nhất của của hoạt động tư vấn định giá BĐS của các tổ chức này bao gồm:

+ Cung cấp thông tin về giá các loại BĐS và các thông tin có liên quan đến giá BĐS trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS và các thông tin có liên quan đến sự hình thành giá BĐS theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân.

+ Phân tích, dự báo giá cả BĐS (ngắn, trung và dài hạn)

Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi tới các quyết định thoả thuận cuối cùng. Với chức năng của mình, các tổ chức định giá BĐS đã phát hiện ra nhiều trường hợp "rửa tiền" qua việc mua, bán BĐS với giá quá rẻ hoặc quá đắt so với mức giá do các tổ chức này công bố.

3.6. Các định chế tài chính:

Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính không thể di dời và lâu bền, nên BĐS thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường BĐS để định giá BĐS làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại BĐS là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS. Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh BĐS. Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư... đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, đồng thời còn đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay đối với bên này để thanh toán cho bên kia. Những tổ chức này tuy không cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về BĐS, nhưng sẽ không thể thiếu đối với việc mua-bán những BĐS có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấy người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ.

4. Lực lượng thứ tư- Người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước):

Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả. Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước.

Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS, đảm bảo an toàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường. Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội.

Mua Bán Nhà Đất

HOT
ĐẦU TƯ

ĐẦU TƯ

PHÁP LÝ

PHÁP LÝ

QUY CÁCH XD

QUY CÁCH XD

MẪU HỢP ĐỒNG

MẪU HỢP ĐỒNG

  • ĐẦU TƯ
  • PHÁP LÝ
  • QUY CÁCH XD
  • MẪU HỢP ĐỒNG
  • ĐẦU TƯ
  • PHÁP LÝ
  • QUY CÁCH XD
  • MẪU HỢP ĐỒNG