Đầu Tư

Đầu Tư

Khu Dân Cư Đại Ngàn cơ hội đầu tư tốt nhất trong năm.
Pháp Lý

Pháp Lý

Được UBND Thĩ Xã Thuận An phê duyệt quy hoạch tỷ lệ: 1/500. Khu Dân Cư Đại Ngàn hứa hẹn sẽ là KDC đẹp nhất khu vực
Xây Dựng

Xây Dựng

Với quy cách xây dựng đồng bộ từ cơ sở hạ tầng đến quy cách xây dựng chung sẽ tạo nên 1 khu dân cư Đại Ngàn đẹp lung linh
Họp Đồng Mẫu

Họp Đồng Mẫu

Mẫu hợp đồng mua bán Khu Dân Cư Đại Ngàn

Phân tích các Bất động sản

mua dat dai ngan, ban dat dai ngan, khu dan cu dai ngan, kdc dai ngan, dat dai ngan

Chúng ta hãy cùng nhau tiến hành một cuộc điều tra thực tế. Cho tới thời điểm này bạn phải công nhận với tôi rằng công việc kinh doanh BĐS cũng đáng để theo đuổi. Bạn đồng ý là phải theo đuổi nguyên tắc 100: 10 : 3: 1 để dẫn đến thành công.

Bạn phải thực hiện nhiều hình thức khác nhau để tìm kiếm BĐS. Giờ đây bạn đang có trong tay một bản kê khai các BĐS mà bạn cho rằng chúng là những khoản đầu tư hấp dẫn , sẽ đem lại lợi ích lâu dài. Không phải lúc nào bạn cũng tự quyết định tất cả được cái gì cũng theo ý muốn của mình. Vậy trước khi đi đến quyết định cuối cùng bạn hãy dành thời gian để tính toán phân tích tất cả các yếu tố liên quan đến BĐS.

Lợi nhuận

Như chúng ta đã biết lợi nhuận chỉ đơn giản là tỷ lệ giữa doanh thu từ tiền cho thuê với giá mua BĐS. Điều đó chưa thực sự hấp dẫn bởi vì nó chưa tính đến số tiền mặt chúng ta chúng ta đầu tư vào BĐS đó là bao nhiêu.

Doanh thu bằng tiền mặt

Bạn hãy hình dung một BĐS được mua với giá 100.000$, và tiền thuê thu được hàng năm là 10.000$. Theo như định nghĩa lợi nhuận ở đây đạt 10%. Trong trường hợp bạn bỏ ra toàn bộ số vốn đầu tư ban đầu bằng tiền mặt thì doanh thu của bạn sẽ đạt 10%. Còn nếu bạn chỉ bỏ ra 30.000$ (30%) trong tổng số vốn đầu tư ban đầu, cùng với một khoản vay thế chấp từ phía ngân hàng là 70.000$. Doanh thu của bạn là 10.000$ trừ đi tiền trả lãi ngân hàng và chia cho tổng số vốn bỏ ra ban đầu. Gỉa sử mức lãi suất của khoản vay thế chấp là 7% năm, tương đương với khoản bạn phải trả hàng năm là 4.900$. Doanh thu hàng năm của bạn sẽ là 5.100$/30.000$ hay 17%.

Bạn lưu ý rằng giá trị của BĐS vẫn không thay đổi, giá cho thuê vẫn thế nhưng tỷ lệ doanh thu trên số vốn đầu tư ban đầu tăng lên từ 10% lên 17%. Nhưng bạn cũng cần phải tính đến các khoản phụ thu khác như : Thuế đất, chi phí sửa chữa…Hoặc là những khoản khấu hao tài sản mà bạn được nhận.

Tuy nhiên nếu chúng ta tính đến tất cả các yếu tố này thì chúng ta sẽ có một bức tranh khá rõ nét – đây là một hình ảnh chuyển động nhanh – về tính hiệu quả của BĐS trong từng thời điểm. Chắc chắn doanh thu bằng tiền mặt còn quan trọng hơn nhiều so với lợi nhuận – yếu tố quyết định đến việc có nên đầu tư hay không. Tuy nhiên đó vẫn chưa phải là một bức tranh toàn cảnh về một BĐS hoàn chỉnh, một điều quan trọng nhất là ta thấy được triển vọng của BĐS đó.

Tỷ lệ lãi suất nội hàm (Internal rate of retnrn- IRR)

Bạn có nhớ bằng cách nào chúng ta nói rằng lợi nhuận đơn giản chỉ là thước đo hiệu quả kinh tế mà một BĐS tạo ra. Vì lợi nhuận chưa xét đến trường hợp bạn có thể không dùng tiền mặt mua đất.

Doanh thu bằng tiền mặt có tính đến việc bạn sẽ phải vay một phần trong giá mua. Nhưng nó cũng có mặt hạn chế.

Ngộ nhỡ bạn biết giá tiền cho thuê đất của bạn trong năm tiếp theo sẽ tăng 50% thì sao? Thông tin quan trọng này không được phản ánh trong lợi nhuận hay lãi suất trả bằng tiền mặt, vì cả hai đều chỉ xem xét đến giá cho thuê hiện tại. Do vậy, cả lợi nhuận và doanh thu bằng tiền mặt đều không thay đỏi, thậm chí cả khi ta biết rằng giá trị của khu đất sẽ tăng lên gấp đôi trong vòng 18 tháng tới.

Nếu doanh thu bằng tiền mặt phản ánh lưu lượng tiền ra – vào đối với một BĐS tại một thời điểm bất kỳ, tỷ lệ lãi suất nội hàm phản ánh lưu lượng tiền và giá trị BĐS sẽ thay đổi như thế nao cùng với thời gian. Để làm được điều này, bạn phải tính đến các yếu tố như: giá trị gia tăng tiền thuê như đã định, mức tăng trưởng vốn như mong muốn, các khoản thanh toán tiền vay thế chấp ngân hàng, số tiền gốc được thanh toán theo định kỳ và các khoản thu nhập tư khấu hao tài sản hàng năm.

Ví dụ, bạn đem 100.000$/ năm trong vòng 5 năm tới. Vào cuối thời điểm này theo ước tính có thể đạt 150.000$ dựa trên cơ sở tỷ lệ tăng trưởng vốn như mong đợi. Tiền vốn cổ phần (phần giá trị thực ta có trong BĐS ) có thể đạt 85.000$ .

Luồng tiền mặt sẽ theo trình tự như sau: Bạn bỏ ra 30.000$ ban đầu, sau đó mỗi năm bạn thu được 1.000$ trong vòng 5 năm liền, cộng với sự thay đổi giá trị BĐS( tăng từ 100.000$ lên 150.000$), cuối cùng phần tài sản bạn có trong BĐS đó là 85.000$.

Trường hợp này lãi suất thực tế chính là phần lợi nhuận mà phía ngân hàng sẽ trả cho bạn nếu bạn gửi 30.000$, trong 5 năm liền mỗi năm ngân hàng trả cho bạn 1.000$, và sau 5 năm đó ngân hàng sẽ cho bạn 85.000$.

Dù muốn hay không, theo như BĐS đã được lấy là ví dụ, thì trình tự luồng tiền mặt mà chúng ta gặp sẽ đi theo: Đầu tư vào 30.000$, trong vòng 5 năm mỗi năm nhận được 1.000$, sau 5 năm số nhận được là 85.000$. Còn gì hơn thế nữa, lợi suất nội hàm còn tính đến giá trị tiền theo thời gian,. Gía trị của một đôla tại thời điểm đầu năm sẽ cao hơn nhiều so với thời điểm cuối năm (đó là lý do tại sao tôi nợ tiền bạn, bạn lại muốn đòi ngay chứ không phải là 1 hay 2 thập kỷ sau!).

Mặc dù lợi nhuận là một thưa được rõ nét. Doanh thu bằng tiền mặt cho ta biết một bức tranh chi tiết và sáng tỏ hơn về tính hiệu quả của BĐS, nhưng cũng giống như lợi nhuận nó vẫn là một hình ảnh chuyển động nhanh trong thoáng chốc khi bạn nhìn lại BĐS đó.

Cho đến nay tỷ lệ lãi suất nội hàm là thước đo hoàn chỉnh nhất vì nó tính đến các yếu tố trong tương lai.

Tất nhiên trong khi ta có thể tính ra được lợi nhuận một cách dễ dàng, và chỉ cần sử dụng một chiếc máy tính bạn có thể tính ra được doanh thu bằng tiền mặt. Trong khi đó để tính được IRR không chỉ đơn giản như vậy. Thật may mắn các chương trình trên máy tính có thể giúp bạn được trong công việc này, nhờ đó bạn có thể tính ra được IRR của một dự án đầu tư có triển vọng.

Với một phần mềm thích ứng, bạn chỉ cần mất 1 phút để đưa tất cả các dữ liệu có liên quan vào máy tính, sau đó bạn có thể dễ dàng cho ra kết quả về lợi nhuận, lưu lượng tiền vào- ra trước thuế, lưu lượng tiền sau thuế, phần tăng lên trong vốn, doanh thu bằng tiền mặt, và cuối cùng là tỷ lệ lãi suất nội hàm.

Để làm được điều này cần phải tính đến tất cả các yếu tố tương ứng có ảnh hưởng đến lưu lượng tiền mặt và phần tăng lên trong vốn phải trả là 5% và có thể đưa ra sự so sanh công bằng, kể cả những BĐS không cùng một quốc gia, và chịu mức thuế suất cũng như chi phí quản lý khác nhau.

Phân tích các yếu tố khác

Trong khi tôi đang tập trung phân tích về tỷ lệ lãi suất nội hàm, thì tất nhiên còn nhiều yếu tố khác cần được tính đến khi tiến hành đầu tư BĐS. Theo tôi 3 tiêu chí hàng đầu về BĐS là: Địa thế, Địa thế, Địa thế! Thế nhưng điều gì tạo ra một Địa thế tốt cho BĐS mới là vấn đề đáng được chúng ta lưu ý. Đối với một BĐS để ở, tiêu chí gần trường học ,hoặc gần siêu thị … thuận lợi về giao thông. Nếu bạn tìm được một BĐS hội tụ được cả ba yếu tố trên, đó là một BĐS đáng để đầu tư.

Khi bạn có tìm được một BĐS nằm quay lưng lại với trường học, đừng chối bỏ nó, lợi nhuận vẫn là lợi nhuận, có thể người thuê BĐS đó của bạn lại có hai đứa nhỏ đang ở độ tuổi đến trường như vậy chẳng tốt biết mấy sao!

Bạn hãy tiến hành xem xét thật nhiều BĐS, chắc chắn bạn sẽ kiếm đước một BĐS tốt. . Càng xem nhiều, bạn càng đúc kết những kinh nghiệm quý báu khi đưa ra những nhận định đánh giá về một BĐS. Nếu đồng thời bạn đang sử dụng phần mềm máy tính, bạn có thể nhanh chóng đưa ra kết luận liệu BĐS đó có đem lại hiệu quả kinh tế cao hay không?

Ngay cả khi bạn không sống ở một khu vực quen thuộc, bạn vẫn có thể có được những khoản đầu tư khôn ngoan khiến người khác phải kinh ngạc. Trong thực tế, những người sống ở địa phương đó có những hạn chế nhất định trong việc nhận thức ra BĐS nào có tiềm năng và ngược lại. Hãy quan tâm đến các con số , bạn có thể có được một món đầu tư béo bở mà chính những người dân địa phương ở đó không có được.

(Sưu Tầm)

HOT
ĐẦU TƯ

ĐẦU TƯ

PHÁP LÝ

PHÁP LÝ

QUY CÁCH XD

QUY CÁCH XD

MẪU HỢP ĐỒNG

MẪU HỢP ĐỒNG

  • ĐẦU TƯ
  • PHÁP LÝ
  • QUY CÁCH XD
  • MẪU HỢP ĐỒNG
  • ĐẦU TƯ
  • PHÁP LÝ
  • QUY CÁCH XD
  • MẪU HỢP ĐỒNG